Syndics de copropriété : éviter et régler les conflits avec les conseils syndicaux
Publié le :
12/04/2021
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Le conseil syndical est obligatoire dans chaque copropriété. Ses nombreuses attributions ont été accrues au fil des réformes successives. Il est cependant fréquent que ses relations avec le syndic prennent un tour conflictuel.
A l’origine de bien des difficultés : la méconnaissance des rôles respectifs de ces deux instances.
Le conseil syndical considère parfois qu’il joue un rôle de conseil d’administration et s’attribue des pouvoirs excessifs. En cas de conflit de personnes, les relations virent au harcèlement puis à la guérilla judiciaire. Les copropriétaires sont les témoins indifférents ou lassés d’une situation qui génère tensions et frais.
Or, la collaboration entre le conseil syndical et le syndic est indispensable. Elle doit se faire dans le respect des rôles de chacun, et permet le fonctionnement normal du syndicat. Le syndic, professionnel de la gestion immobilière, n’a pas le choix. Il doit prévenir tout conflit et, si le conflit apparaît, réagir promptement et efficacement.
Prévenir :
- La formation des syndics et de leur personnel : Les gestionnaires de copropriété doivent recevoir la formation continue, les informations régulières sur les évolutions légales et réglementaires, et savoir les appliquer. Nul besoin pour cela de recourir à de coûteux organismes de formation. Le réseau professionnel ou le cabinet d’avocat habituel du syndic peut s’en charger sur place et rapidement.
- L’organisation de réunions régulières avec les conseils syndicaux : collectivement pour évoquer ensemble les évolutions légales et déterminer les bonnes pratiques à appliquer ; individuellement, dans le respect de la loi, pour préparer ensemble les assemblées générales et permettre au conseil syndical d’exercer ses attributions de contrôle dans la sérénité.
- L’élection d’un conseil syndical se prépare ! Lorsqu’il existe un risque que l’assemblée nomme des personnes incompétentes ou malveillantes, il appartient au syndic d’agir, avec tact et discernement, pour promouvoir des candidats sérieux et capables de travailler avec lui. C’est l’intérêt des copropriétaires !
Réagir en utilisant l’assemblée générale
Le conflit entre le syndic et le conseil syndical doit se régler le plus vite possible avant qu’il infecte le fonctionnement du syndicat. Il existe plusieurs voies, dont l’une met en œuvre les pouvoir souverains de l’assemblée générale :
- La médiation d’un tiers, professionnel ou non, est utile lorsque les difficultés survenues entre personnes de bonne foi procèdent d’une incompréhension, d’une communication défaillante ou de l’ignorance des textes applicables. L’expérience montre qu’en cas de conflit de pouvoir, cette voie ne sert à rien.
- L’intervention judiciaire : à réserver aux cas d’abus manifeste, de violation délibérée des textes ou d’urgence, elle n’a aucun effet sur le rétablissement d’un fonctionnement normal des institutions syndicales.
- L’assemblée générale : arbitre ultime, elle dispose du droit de révoquer les membres du conseil syndical (individuellement et non collectivement) ou le syndic en cas de faute dans l’exercice de sa mission. C’est elle, in fine¸ qui tranche le conflit. Dès lorsqu’elle peut être convoquée à la requête de copropriétaire réunissant plus d’un quart des voix, ces derniers demandent au syndic une telle convocation avec, à l’ordre du jour, un débat sur les questions litigieuses et un vote de révocation -au choix- de certains conseillers syndicaux ou du syndic. Dans la foulée, l’assemblée élit de nouveaux membres du conseil syndical ou un nouveau syndic, dont les fonctions prennent effet immédiatement.
Cette solution présente un double avantage : d’un part elle fait appel à la seule instance légitime, c’est-à-dire la collectivité des membres, qui nomme, révoque ou renouvelle les organes du syndicat. D’autre part, elle est exécutoire immédiatement, et plus difficilement contestable, y compris en justice, par les intéressés. Il leur appartient de démontrer, au terme d’une procédure longue et coûteuse, le caractère abusif de leur révocation, ce qu’il est aisé de prévenir en préparant avec soin cette assemblée.
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Le point au travers d’une série d’articles sur la question.
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