Défaut de paiement des loyers commerciaux : agissez positivement !
Auteur : Edouard POIROT-BOURDAIN
Publié le :
25/11/2020
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2020
Source : www.linkedin.comLa situation très tendue de nombreuses entreprises et commerçants provoque des difficultés de paiement des loyers commerciaux. Certains bailleurs en subissent lourdement les conséquences. La crise sanitaire impose une nouvelle manière d’aborder ces questions, qu’on soit bailleur ou locataire.
Pendant la crise, les loyers et les charges restent dus. Aucune disposition légale ne peut faire obstacle aux obligations nées d’un contrat régulièrement conclu.
En revanche, certains mécanismes juridiques permettent d’atténuer la rigueur de la loi en cas de difficulté de paiement.
Le premier réflexe des parties doit être d’engager une discussion, en toute loyauté. Le preneur exposera ses difficultés, pièces justificatives à l’appui, en prenant soin de produire des éléments comptables certifiés pour éviter toute imprécision. Selon la situation du bailleur, un report de paiement pourra être négocié, assorti de conditions et de garanties, pour éviter des poursuites, permettre le maintien de l’activité, la pérennité de l’entreprise, dans l’intérêt des deux parties.
Le locataire n’a aucun intérêt à faire échouer un accord : la vie de l’entreprise en dépend. Le bailleur de bonne foi n’y a pas intérêt non plus. La durée et le coût d’une procédure, puis le risque de redressement ou de liquidation judiciaire qui gêneront son action – voire la paralyseront, la difficulté de trouver un repreneur pour les locaux en période de crise économique aux mêmes conditions de loyers doivent l’inciter à chercher les voies d’une conciliation.
Ce préalable est indispensable. Il est vérifié par les juges auxquels des délais de règlement sont demandés et qui considèrent la bonne foi des partenaires pour trancher le litige.
En l’absence de tout accord, il appartient aux parties de prendre l’initiative d’une action judiciaire.
- Le locataire, incapable d’honorer ses engagements, peut dans un premier temps solliciter du juge des délais de paiement. La procédure est simple et rapide. Elle ne peut prospérer qu’en cas d’échec de pourparlers, de bonne foi du locataire, et à condition que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise. Le juge peut lui accorder jusqu’à 2 ans de délais.
- Le locataire peut également s’interroger sur des questions plus complexes, telles que l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code Civil, ou la perte totale ou partielle de la chose louée en raison de l’impossibilité d’exploiter. En l’absence de décisions judiciaires, le maniement de ces notions pour obtenir une décharge totale ou partielle du loyer est très délicat et nécessite l’analyse d’un professionnel.
- Le bailleur peut-il agir ? Oui, mais… L’article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 prévoit la suspension des poursuites à l’encontre du locataire à certaines conditions strictes, qui seront définies par décret à venir. On peut raisonnablement penser que les critères seront les mêmes qu’en mars avril 2020, c’est-à-dire concerneront les très petites entreprises « affectées par une mesure de police administrative », ce qui laisse augurer des discussions sans fin. Ce texte, lorsqu’il s’applique, protège le locataire contre toute poursuite, résiliation, exécution d’une décision judiciaire, mobilisation de garantie, etc. jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la fin de la mesure de police administrative. Le plus souvent, il s’agira de sa réouverture.
- Pour les autres entreprises, aucun dispositif spécifique n’est prévu. Celles-ci peuvent donc, comme à l’accoutumée, faire l’objet de poursuites par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire puis une assignation en référé aux fins d’expulsion. Le risque est donc majeur pour ces entreprises, également affectées par la crise, de perdre leurs locaux d’exploitation en cas d’inaction.
Bailleurs ou locataires, des solutions juridiques existent ! Avec nous, mobilisez-les pour sortir d’une situation qui nuit à tous.
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Le point au travers d’une série d’articles sur la question.
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