Bail commercial, ne restez pas inactif !
Bail commercial : ne restez pas inactif !
Commerçants, artisans et chefs d’entreprise connaissent bien le bail commercial. Ce contrat de location s’applique aux locaux professionnels dans lesquels une activité économique est exercée et confère une protection particulière au locataire. En effet, le bailleur ne peut pas reprendre les locaux loués au terme du contrat sans indemniser le locataire. De même il ne peut pas augmenter le loyer à sa convenance sauf cas particuliers.
Le bail commercial est étroitement encadré par la loi. D’une durée de 9 ans, il ne prend pas fin automatiquement à l’arrivée du terme et se prolonge tacitement en l’absence de toute initiative du bailleur ou du preneur. Mais ne rien faire à l’expiration du bail n’est pas sans risque.
A l’expiration des 9 ans, il n’est pas rare que les deux parties ne prennent aucune initiative. Le locataire reste dans les lieux, le bailleur perçoit son loyer, et tout se déroule comme avant. Pourtant, le renouvellement du bail est indispensable pour plusieurs raisons.
3 bonnes raisons pour renouveler son bail
• C’est une sécurité juridique pour les deux parties. Entre 2014 et 2016 la loi a modifié les rapports entre bailleur et preneur, notamment en ce qui concerne les charges récupérables et les travaux à la charge de chacun, et il est désormais impossible de faire peser sur le preneur les gros travaux de structure. A condition que le bail soit postérieur au 5 novembre 2014 !
• Si la durée totale du bail, prolongation compris, excède 12 ans, le bailleur peut donner congé et proposer un renouvellement en augmentant sensiblement le loyer, pour le fixer à la valeur locative réelle. Alors que dans un bail inférieur à 12 ans le loyer est soumis à une indexation qui limite les augmentations, le déplafonnement du loyer permet un rattrapage très défavorable au preneur. Il est fréquent de voir des loyers multipliés par deux à l’occasion d’un renouvellement tardif.
• Enfin, en cas de vente du fonds de commerce, l’existence d’un bail renouvelé en cours d’exécution constitue une plus-value au profit du vendeur.
Ces raisons suffisent à conseiller aux locataires commerciaux de solliciter le renouvellement de leur bail. Bien que la loi permette désormais l’accomplissement de cette formalité par lettre recommandée, les mentions qu’elle doit contenir à peine de nullité imposent le recours à un professionnel.
Nombreux sont les commerçants piégés par l’écoulement du temps, qui font face à une demande soudaine de déplafonnement du loyer. S’en suit une procédure longue et coûteuse qu’il est simple d’éviter en anticipant la difficulté.
Prendre conseil est, comme toujours, indispensable.
Historique
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